By
В текущей ситуации, когда бал правит геополитика, делать прогнозы по рынку недвижимости на долгосрочную перспективу достаточно сложно — слишком много факторов неопределенности, причем не рыночных. Но пока есть все предпосылки для того, чтобы говорить о возможном снижении цен на жилье на горизонте как минимум года.
Сейчас на рынке жилья сложилась патовая ситуация: завышенные цены на квартиры, давно оторвавшиеся от платежеспособного спроса, супердорогая рыночная ипотека, ставки по которой превышают 20%, сокращающаяся льготная господдержка. За квартиру стоимостью условные 15 млн рублей (для Москвы это небольшая двушка) с минимальным первым взносом по ипотеке 20% придется ежемесячно отдавать по 200 000 рублей — это неподъемная сумма для большинства заемщиков.
Как мы оказались в этой точке? Не сразу. Мы шли к ней целых четыре года. К росту цен практически в два раза за последние несколько лет привело массовое субсидирование ипотечных ставок: его запустили в период коронавируса, чтобы поддержать отрасль, но затем «забыли» свернуть, подсадив рынок на «ипотечную иглу». И выросшая на фоне субсидирования стоимость метра — только одно из зол. Не свернутая вовремя госпрограмма разбалансировала рынок: между ценами на первичном рынке и вторичном, где льгот нет и не было, образовалась пропасть. Сегодня купленную в новостройке квартиру можно продать на вторичке только со скидкой 20–30%. Это плохо и для покупателей, и для банков, которые получают на баланс переоцененные залоги.
Для банковской системы последствий массового субсидирования много. В том числе снизилось качество ипотечного портфеля: маленький первый взнос и низкие ставки привели на рынок заемщиков с небольшим доходом и практически без накоплений. Льготная ипотека не сделала жилье более доступным: рост цен очень быстро съел всю выгоду от низких ставок для покупателей. Кому бюджетные субсидии точно пошли на пользу, так это инвесторам: по последним данным Счетной палаты, почти 115 000 человек с 2021 по 2023 год оформили две и более льготных ипотек.
Таким образом, чрезмерно долгое действие льготных программ, доступных практически всем желающим, привело к перегреву и разбалансированию рынка жилья. Но не к кризису, который мог бы сопровождаться резким падением цен, как в 1998-м и, например, в 2008 годах. Тогда это были классические финансовые кризисы, связанные с обвалом национальной валюты. Спрос на жилье рушился, что приводило к падению цен. Но в этот раз ситуация другая.
Сегодня можно говорить скорее о перегреве рынка. «Сжимание» льгот, которое происходит, охладит рынок и позволит ценам сползти до адекватного уровня. Государство уже сильно сузило круг граждан, которым доступны субсидируемые ставки. Массовых ипотечных льгот больше нет, условия «семейной» и IT-ипотеки пересмотрели в сторону ужесточения. Все это в совокупности должно привести к нормализации рынка.
Спрос на жилье уже упал и будет оставаться ниже, чем был в последние год-два. Но это не провал спроса до минимумов, а его откат с неадекватных максимумов на среднестатистический уровень.
Причин для роста покупательской активности нет: рыночные ставки по ипотеке заградительные и, судя по риторике Центробанка, будут оставаться такими еще долго. Согласно июльскому прогнозу регулятора, в 2025 году ключевая ставка составит в среднем 14–16%, а в 2026-м она будет на уровне 10–11%. То есть доступную ипотеку (ниже 12%) мы не увидим еще минимум два года.
Да, на рынке остаются совместные программы банков и застройщиков, которые сами субсидируют ставки, и прочие схемы. Но субсидировать ставки по ипотеке при базовых выше 20% — дорого и слишком сильно повышает стоимость квартир. Ведь сниженные ставки — это не подарок покупателю, субсидия включается в цену жилья. Плюс Центробанк разработал стандарт ипотечного кредитования, который со следующего года станет обязательным и запретит такие «схематозы», что тоже скажется на спросе.
На фоне снижения продаж стоимость квартир на первичном рынке должна поползти вниз, и тем самым разрыв с вторичным рынком сократится. Но не сразу и дифференцированно, в зависимости от объекта.
В последние месяцы застройщики, нарастившие продажи во время ажиотажа в преддверии отключения льготной ипотеки, жили за счет сформированной «подушки безопасности» — задолженность застройщиков перед банками по проектному финансированию пока почти полностью обеспечена средствами на эскроу-счетах, поэтому ставка по кредитам остается низкой. Но по мере завершения текущих проектов и вывода на рынок новых расходы на обслуживание кредитов будут быстро увеличиваться. Поэтому девелоперам, скорее всего, придется вернуться к немного подзабытой практике вывода новых проектов по ценам существенно ниже средних, чтобы быстро увеличить объем средств на эскроу и снизить ставку по проектному финансированию (базовая в настоящее время превышает 20%).
В строящихся проектах стоимость сделки, как это обычно бывает, будет снижаться за счет скидок (их размер начнет увеличиваться) и акций, когда застройщики предлагают больше за те же деньги (например, кладовка или машино-место в подарок). Щедрые подарки мы можем увидеть уже в этом году, а в 2025-м по мере увеличения доли новых проектов тренд на снижение цен у застройщиков станет более выраженным.
За следующий год в среднем стоимость жилья на первичном рынке может снизиться на 10–15% от нынешнего уровня цен. Возможно, на билбордах мы увидим и более, казалось бы, привлекательные цифры — скидки на 30–40%. Но не думаю, что это будет реальный дисконт, скорее условный — от заранее поднятой планки. Так или иначе, цены на жилье будут снижаться. Но это опять же не обвал цен, а их коррекция до нормального уровня после сильного роста за минувшие несколько лет.
В том числе по этой причине массовые банкротства рынку жилья не грозят. Согласно отчетам публичных девелоперских компаний, чьи акции торгуются на бирже, за минувшие годы их чистая прибыль выросла в разы. У застройщиков действительно есть запас прочности, и это видно на цифрах. Скорее всего, теперь им просто придется адаптироваться к более низкой маржинальности и оптимизировать расходы.
Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора
